¿Dónde construir vivienda social en CDMX? La ciudad enfrenta una reserva de suelo mínima

La Ciudad de México enfrenta una de sus principales limitaciones para atender la crisis habitacional: cuenta con apenas 27.2 hectáreas de reserva territorial disponible para desarrollar vivienda social, equivalentes al 0.018% de su superficie total, mientras el déficit habitacional supera las 600 mil viviendas. La escasez de suelo, los costos inmobiliarios y las restricciones ambientales y de disponibilidad de agua reducen las posibilidades de ampliar la oferta de hogares asequibles.

El problema no se limita a la falta de terrenos. También refleja un desequilibrio territorial: las zonas con mayor disponibilidad de suelo no necesariamente cuentan con la infraestructura y los servicios urbanos necesarios, mientras que las alcaldías centrales, donde existe mayor concentración de equipamiento y conectividad, prácticamente carecen de reservas para nuevos proyectos de vivienda social.

De acuerdo con el diagnóstico de la Secretaría de Vivienda de la Ciudad de México, la reserva territorial habitacional está concentrada principalmente en Iztapalapa, con 13.7 hectáreas; Tláhuac, con 5.1; e Iztacalco, con 2.6 hectáreas. En contraste, Benito Juárez, Coyoacán y Cuauhtémoc cuentan con menos de 0.3 hectáreas cada una.

Esta distribución plantea un desafío adicional para la política habitacional, debido a que las alcaldías con mayor disponibilidad de terrenos presentan menores niveles de dotación de servicios urbanos. Por ello, la construcción de vivienda social no depende únicamente de encontrar suelo, sino de garantizar que los desarrollos tengan acceso suficiente a agua, transporte, escuelas, infraestructura y otros servicios básicos.

El diagnóstico también dimensiona la saturación territorial de la capital. De los 2 millones 208 mil 204 predios registrados en el catastro, únicamente 21 mil 819 fueron identificados como baldíos, equivalentes a 0.9% del total. Además, en nueve de las 16 alcaldías, los terrenos sin desarrollar representan menos de 2.5% de la superficie catastrada.

A estas limitaciones se suman las restricciones ambientales e hídricas. Alcaldías como Cuajimalpa, Xochimilco y Álvaro Obregón quedaron fuera de la estimación de reserva disponible debido a las condiciones de escasez de agua. Esto reduce las posibilidades de incorporar nuevos terrenos sin comprometer las condiciones ambientales y la disponibilidad de recursos para la población.

El problema tiene consecuencias directas en el acceso a una vivienda asequible. El encarecimiento del suelo y de los inmuebles dificulta que las familias de menores ingresos puedan permanecer en zonas cercanas a sus empleos y servicios. La Comisión de Derechos Humanos de la Ciudad de México ha señalado que la ubicación y el costo son factores determinantes para garantizar el derecho a una vivienda adecuada.

Como parte de las alternativas, el diagnóstico identifica 8 mil 624 predios subutilizados que, en conjunto, representan un potencial de 9.58 millones de metros cuadrados para desarrollar vivienda social. Entre estos espacios se encuentran estacionamientos, lotes con construcciones mínimas y terrenos que podrían aprovecharse mediante proyectos de recuperación y densificación urbana.

Frente a este panorama, el Gobierno de la Ciudad de México plantea ampliar la reserva territorial. Durante su comparecencia ante el Congreso capitalino, el 9 de noviembre, el secretario de Vivienda, Inti Muñoz Santini, informó que hasta septiembre de 2026 se habían adquirido 131 predios, con una superficie aproximada de 230 mil metros cuadrados.

La administración prevé integrar una cartera de 355 terrenos, con una superficie cercana a los 380 mil metros cuadrados, para contar durante el primer semestre de 2027 con capacidad proyectada para construir 21 mil 279 viviendas. La inversión estimada para estos terrenos asciende a 5 mil 304 millones de pesos. Sin embargo, se trata de una meta de adquisición y desarrollo, no de viviendas que ya estén construidas o entregadas.

La dimensión del reto se aprecia al comparar esa proyección con el déficit habitacional. El Proyecto del Programa General de Desarrollo 2025-2045, elaborado por el Instituto de Planeación Democrática y Prospectiva, estima que la necesidad de vivienda supera las 600 mil unidades, de las cuales aproximadamente 335 mil, equivalentes a 55.6%, corresponden al segmento de interés social.

Por su parte, la Comisión de Derechos Humanos de la Ciudad de México establece que el derecho a una vivienda adecuada no se limita a contar con un inmueble, sino que también implica servicios, infraestructura, gastos soportables, asequibilidad y una ubicación que permita acceder al trabajo y otros servicios esenciales.

El desafío para las autoridades capitalinas será convertir la adquisición de terrenos y la recuperación de espacios subutilizados en viviendas realmente accesibles, con infraestructura suficiente y mecanismos transparentes de asignación. Sin una estrategia que atienda también la especulación inmobiliaria, la desigualdad territorial y la disponibilidad de agua, el incremento de la reserva de suelo podría resultar insuficiente frente a las necesidades habitacionales de la población.